大中城市房价普涨 中国房地产市场复苏争议再起

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2019-04-17 22:27:05

北京时间4月18日,中国国家统计局发布的国内生产总值(GDP)初步核算结果显示,一季度房地产GDP绝对额同比增长2.5%。此前公布的2019年一季度中国GDP同比增长6.4%,超出市场预期。此外,3月份70个大中城市里有66个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨。近期宏观经济数据似乎暗示,经济回暖正在带动房地产市场复苏,那么事实果真如此吗?

中国一季度的经济回暖离不开货币政策的持续宽松,同理,房地产市场出现复苏迹象在很大程度上也是实体经济流动性充裕导致的。然而,2019年以来的货币宽松政策指向性较为明确,即为产业升级和中小企业提供流动性,房地产企业并没有获得太多流动性支持。当前房地产市场回暖只是受到货币政策溢出效应的影响。

断言中国房地产市场复苏为时尚早(图源:新华社)

就一季度整体而言,紧张的资金链抑制了房地产开发商的投资热情。中国国家统计局数据显示,2019年一季度房地产开发企业土地购置面积同比下降33.1%,而2017年和2018年房地产开发企业的土地购置面积同比分别上升15.8%和14.2%。土地购置面积的大幅下降也反映了房地产市场的低迷。

此外,虽然房地产库存持续下降,但是开发商补库存的意愿明显不足。中国国家统计局数据显示,2019年一季度商品房屋待销售面积同比下降9.9%,而房屋竣工面积也同比下降10.8%。房屋新开工面积和房屋竣工面积已经长期出现背离,房屋新开工面积已经连续三年录得正增长,而房屋竣工面积则连续两年下跌。部分新开工房屋长期无法竣工表明,房地产企业仍然面临着较为严峻的资金压力,积极开工只是为了通过预售加快回笼资金。

土地购置面积和房屋竣工面积虽然属于房地产市场的滞后指标,但是两者的同比下降依旧能够反映目前并没有大量资金涌入房地产市场。因此,资金面的数据无法支持房地产市场复苏的结论。至于一线城市的房地产市场从业者感受到的房地产市场交易活跃度上升,则主要是市场分化的结果。

东方财富Choice数据显示,虽然中国整体房地产可销售面积同比下降,但是一线城市正在积极补充库存。此外,一二线城市房地产开发商的土地购置热情也明显高于三四线城市。从最直观的销售情况来看,2019年一季度一线城市成交量已经企稳反弹,二线城市成交量同比小幅下降,而三四线城市同比降幅较大。

从时间上看,一线房地产市场回暖现象主要出现在一季度末。中国易居房地产研究院发布《3月全国40城新建商品住宅成交报告》显示,3月份调研的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长108%,同比增长36%。尽管一线城市的成交面积的涨幅较高,但是由于其基数较低,因此绝对数值仍处于2014年以来的历史低位。

整体来看,当前房地产市场分化明显,其中一二线城市的房地产市场更被开发商和投资者看好。在资金面缓解后,房地产市场出现的“量价齐升”现象也主要集中在部分一二线城市。由于中国经济增速并没有出现较大反弹,经济下行压力仍然抑制着房地产市场的投资和消费需求。因此,部分一二线城市房地产成交量能的放大只是受到货币政策溢出效应的影响,断言房地产市场复苏为时尚早。

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撰写:陈放

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